【投活PJ36】三田小茂根コーポ｜築48年マンションのリノベーション全記録

本記事は、投活（トウカツ）のリノベーションプロジェクトの運用過程を全公開するシリーズです。

今回は「投活プロジェクト36号」として運用する、「三田小茂根コーポ」についてご紹介します。物件選定の背景からリノベーション計画・施工まで、担当者の現場での判断も交えながら、プロジェクトの全体像をお届けします。

投資家の皆さまからご出資いただいた資金が、どのように使われ、どのように価値を高めて売却につなげていくのか。その一連の流れを段階的にお伝えしながら、投活の運用の様子をわかりやすくご紹介していきます。

1.投活プロジェクト概要

「投活プロジェクト36号」は、板橋区小茂根にある築48年・54.09㎡の3DKマンション一室を取得し、リノベーション後に売却するキャピタル型プロジェクトです。取得時の価格優位性を活かし、間取りや設備を見直しながら、今のニーズに合った住戸へ整え、売却益の確保を目指します。

プロジェクトの詳細は、「投活」公式サイトの募集ページをご確認ください。

2. 物件の選定理由：なぜ三田小茂根コーポなのか

まずは、当社が三田小茂根コーポを選定した理由を3つの視点からご説明します。

理由1.都心アクセスの良さと、需要のあるエリア特性

本物件最寄りの小竹向原駅からは、東京メトロ有楽町線・副都心線、西武有楽町線の3路線が利用可能で、池袋まで約5分、渋谷まで約17分と都心主要エリアへアクセスしやすい立地です。駅から徒歩12分とやや距離はあるものの、物件前から池袋駅までの直通バスも利用できます。

こうしたアクセスの良さを背景に、板橋区は人口・世帯数ともに増加傾向にあり、特に単身・少人数世帯の伸びが見られます。都心へのアクセスと落ち着いた住環境のバランスが取れたエリアで、実需層の需要が見込めます。

理由2.リノベによる価値向上の余地が大きい

本物件は、築48年と一定の年数は経過しているものの、間取りや設備を見直すことで、今のニーズに合った住戸へと整えられる余地がある点が特徴です。こちらについては次章の「リノベーション計画」にて詳しく紹介します。

また、仕入れ価格は周辺相場と比べて抑えられており、取得時点での優位性もあります。加えて、窓が多く採光・通風に優れている点は、内見時の印象向上にもつながるポイントです。

こうした特性を踏まえ、リノベーションによる価値向上とあわせて、売却時の上振れも期待されます。

理由3.管理状態の良さと、売却のしやすさ

本物件は旧耐震物件ではあるものの、耐震基準適合証明書を取得済みであり、購入時に住宅ローンの利用が可能です。これにより、現金購入層に限らず、住宅ローンを利用する幅広い購入者層を対象とすることができ、スムーズな売却につながることが期待されます。

また、管理面でも安心感があります。管理は株式会社キノシタコミュニティへ委託されており、修繕積立金は2025年12月末時点で約4,558万円が積み立てられています。加えて、屋上防水や鉄部塗装などの修繕も適宜実施されており、管理の安定性は売却時の安心材料といえます。

3. リノベ－ション計画：どう価値を引き出すか

専有面積54.09㎡という広さは、単身者からDINKs、ファミリーまで、幅広い層にフィットするサイズです。一方で、築48年ということもあり、既存の間取りは細かく区切られており、現在のライフスタイルにはやや使いにくさが残る状態でした。

そこで本物件では、価格とのバランスを意識しながら、日常的に使いやすい住まいへ整えることをコンセプトとしています。ターゲットとする実需層に合わせて間取りを再編し、水回りや内装も含めて、無理なく快適に暮らせる空間へと改善していきます。

なお、工事は2026年4月28日に着工しており、2026年7月下旬の完了を予定しています。

計画1. 間取り再編による“使える広さ”の確保（3DK→2LDK） 

既存の間取りは、3DKと部屋数はあるものの生活動線や使い勝手に課題がありました。特に中央のダイニング部分は通路としての役割が強く、十分に活用されにくい状態です。

そこで、ダイニング部分は廊下として再設計し、独立していたキッチンをLDKに取り込むことで、2LDKへ再編します。LDKを広く確保することで動線と使い勝手を改善します。

また、窓が多く採光・風通しに優れている点を活かし、間仕切りを見直すことで、明るく開放感のある空間へ整えます。

計画2. 水回りと内装を刷新し、快適な住まいへ

本物件では、大規模な解体は行わず、既存の良さを活かしながら、生活に直結する部分を中心に改修します。

クロス（壁紙）の貼り替えやフローリングの新規施工により室内全体の印象を整え、あわせてシステムキッチン、ユニットバス、洗面化粧台、トイレ、給湯器等を新規交換します。水回りの機能性と清潔感を高めることで、日常的な使いやすさを向上させます。

設備仕様は過度にグレードを上げるのではなく、機能性と価格のバランスを重視し、実需層に選ばれやすい水準に整えています。

4. 施工記録（※6月更新予定）

工事着手後の現場状況や現場の判断プロセスもあわせて具体的にレポート予定です！

5. 完成レポート（※8月更新予定）

リノベーション完了後の住戸について、間取りや内装、使い勝手を中心に整理し、販売開始後の反響も踏まえてレポート予定です！

まとめ

本記事では、物件選定からリノベーション計画までの内容を整理しました。いよいよ次回からは、解体後の現場状況や施工の進捗、完成後の販売状況まで、運用の実態を段階的に公開していきます。

更新情報は、投活のメルマガおよび公式Xにてご案内します。

引き続き、ぜひご注目ください。

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